射阳县房地产市场发展报告

射阳县房地产市场发展报告

（2016年2月20日）

2015年，是房地产市场极不平凡的一年。中央政策以“去库存”为主，各地政策灵活调整，加速房地产市场化转型，限购、限贷手段全盘退出;信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策横空出世。县级城市的射阳，2015年房地产市场整体呈现量涨价跌的态势。2016年，射阳房地产又将呈现何种走势?射阳县住房和城乡建设局根据近三年的房产建设和消化情况，从产销现状、存在问题、发展目标、推进措施四个层面对射阳房地产进行预判。

一、房地产产销现状

（一）基本情况

全县商品房上市2013年183万m2，2014年96万m2，2015年41.43万m2，几乎呈等比下降，在全市一直处于较低位次。商品房销售量2013年99万m2，2014年88万m2，2015年75.19万m2，几乎呈等差下降，在全市始终保持第四、第五位。县城住宅价格2013年3933元/m2，2014年3929元/m2，2015年3598元/m2，出现下降拐点，在全市一直最低。房地产综合税收2013年实现3.77亿元，2014年实现2.35亿元，2015年实现2.42亿元。库存量2013年底为205万m2，2014年底212万m2，2015年底195万m2，在上市量逐年下降的情况下，库存量基本稳定，没有增长，在全市始终处于中游位置。

（二）相关因素状况

1、土地供应。2013年下半年至2015年底全县共出让经营性土地27宗计655.6亩（其中县城3宗139.8亩）；2014年出让11宗150.66亩（其中县城3宗38.73亩）；2015年出让4宗33.83亩，均在镇区。

2、潜在库存。截至2015年底在建项目未上市209万m2，其中在建（已办理施工许可，但未办理预销售许可）69万m2，待建（项目已开工，但在楼盘中尚未办理施工许可的部分）140万m2。与此同时，尚有待建土地（土地已受让，但项目未启动）505亩（其中县城256亩）。

3、购房能力。全县商品住宅购买能力呈逐年上升趋势：2013年商品住宅成交7528套，其中一次性付款1186套，分期付款286套，共占成交套的19.55%；2014年商品住宅成交5473套，其中一次付款1462套，分期付款225套，共占成交套的30.82%；2015年商品住宅成交5867套，其中一次性付款1841套，分期付款106套，共占成交套的33.18%。

4、贷款扶持。在确定的购房总数中，购买能力与贷款扶持互为消长。2013年贷款总数为6056套，占成交总数的81%；2014年贷款总数为3786套，占成交总数的70%；2015年贷款总数为3920套，占成交总数的67%。与此同时，公积金贷款在贷款总数中的比重逐步加重，2013年占贷款总数的13.62%，2014年占19.62%，2015年占19.20%。若公积金覆盖面进一步拓宽，公积金贷款比重将会更加显赫。

5、供销结构。2007年至2015年全县共上市商品住宅43228套，其中60 m2以下1341套，销售率44%；80-60m21999套，销售率52.38%；100-80 m28727套，销售率70.45%；120-100 m214764套，销售率73.02%；144-120m214835套，销售率74.7%；180-144 m21447套，销售率70.7%；180 m2以上115套，销售率88.7%。由此观之，100m2以上的大中户型不但供应量大，销售率也较高，均在70%以上。同时，100 m2以上的户型销售占比达71%，100 m2以下仅为29%。

6、购买对象。2015年县城户籍人口购买商品住宅3989套，占71.67%；镇区人口购买商品住宅1505套，占27.04%；外来人口购买商品住宅72套，占1.29%。

二、当前存在主要问题

（一）去库存压力较大。上市库存和在建未上市面积合计264.41万m2。按照每年70万m2的销售态势，去化周期需3.78年，46个月。以3300元/ m2的造价计算，264.41万平方米占用资金87.25亿元；以房价3500元/ m2计算，销售额为92.54亿元，综合应税按17.5%计算，应税金额为16.2亿元。

（二）供求关系不尽合理。从库存量看，“供”明显过于“求”，但这在一定程度上掩盖了“供”与“求”的复杂关系。一是“小产权”房增加了供给。2012年7月份统计，全县有“小产权”房近100万m2，“满足”了大量农业人口的购房和住房需求。且农业人口进城的积极性和优越性无法彰显，进城生产生活的必要性明显不足。使这批“购房团”被“堵”在路上，库存量被“挤”出合理区间。按1500元/ m2的房价计算，销售额为15亿元，漏税2.63亿元。同时未缴土地出让金应在4亿元以上。二是供给结构不适应需求。2007年以来，上市的43228套100 m2以下的户型有12067套，占27.9%，销售率为64.51%，而中大户型占72.1%，销售率却为73.77%，说明中大户型相对热销。同时，供给结构单一，几乎以传统的适应大众化的刚需消费群体为主，不适应多元化的购房需求。三是房源性价比不高。房源性价比不高是房价上不去的主要原因。县城住宅销售均价为3443元/ m2，而“东都天润”小区4200元/ m2的房价，使160 m2左右的户型处于热销，主要或直接原因是小区“配置”（含物管）较高，生态宜居程度领先。由此观之，高房价、大户型，加之高“配置”，市场潜力不小。与此同时，“适地适房”也有自己的市场，与省射中新校区毗邻的“丰和名都”，70 m2的小户型热销，适应了投资型的购房需求。

（三）土地出让几近停滞。全县土地挂牌出让2013年为4261亩，2014年为8542亩，2015年为3007亩，除去融资和流标的以外，受到商品房库存量的阻滞，出让成功率极低。

三、今后五年发展战略目标分析

今后五年，我县房地产业发展的战略目标应定位在多管齐下去库存与稳步开发建设并举的格局。每年新上市40万m2，去化现有库存60万m2，全年销售100万m2。这是基于我县房地产发展仍有较大空间。一是城镇人口不断增长对住房需求仍然较大。国家计划今后几年要有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。据此，我县到2020年应有7.2万新增人口在城镇落户，按人均35 m2计算，需252万m2，与现有库存量基本相当。二是棚户区改造与改善性需求进一步推动房地产。国家计划“今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。据此，我县年均要改造约1.44万人居住的城镇棚户区和城中村，按人均35 m2计算，年均应新增住房需求50.4万m2。三是家庭小型化导致住房需求增加。家庭规模从2010年起已缩小为户均3.1人，这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加，定位在10%应不为过。预计到2020年，即使受二孩政策调整影响的7200人考虑进来，这一基本趋势也不会发生改变。四是购买能力将强劲支撑房地产需求。根据“十八大”提出的“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”的收入倍增计划，未来购房的支付能力也将随收入的提高而增强。从前三年的一次性付款和分期付款的占比可以看出，我县购房能力对贷款的依存率已经在下降。

四、推进房地产市场发展措施

（一）多管齐下去库存。一是推进棚改力度不减，市场化安置不变。每年按不低于30万m2的速度推进棚改，同时坚持货币化、市场化安置模式不变，并加强完善，使棚改路子越走越宽。二是促进商品房与保障房互通。停止各类保障性住房小区建设，促进保障房在现有库存中安置。按照上级要求，我县每年保障房面积应在10万m2以上。若通过提标扩面，打破户籍壁垒，加强政策引导，每年保障4000人口，人均25 m2。全国有32%的人口住房面积不达20 m2，据此，我县应有30万左右人口，即便是其一半，也是一个庞大的“保障大军”，空间相当之大。三是扩大住房公积金及其贷款覆盖面。2015年我县住房公积金覆盖面已为81.98%，按照小康指标的要求， 2016年要达到90%，2017年要达到98%，剩余空间在非公企业、个体工商户以及广大的自由职业者（含机关事业单位编外人员和农民）。一个普通的缴存户缴足首付后，即可通过公积金贷款具备购房能力。因此，要加强宣传引导，并出台相关政策，促进“剩余空间”群体走上享受住房公积金的路子。四是“培植”发展租赁市场。鼓励民间资本投入购买或承租一批存量房，推向市场，满足一批“学区”或其它群体临时或较为长期的住房需求，使存量房发挥增值作用。五是要加大“小产权”房处置力度。“小产权”房的土地出让金、综合税收都流入到体制以外，且对规划、建设安全、购房户的合法权益、房地产交易秩序都产生较大影响。因此，要研究出台处置办法，该纳入体制管理的要纳入体制管理，不该纳入的要坚决不予纳入。通过“净化”，促进房地产市场健康、有序发展，为去库存作出积极的贡献。

（二）优化供给创新发展。从目前的库存来看，不是简单的减少供应，而是主动适应需求，在技术进步、产品创新的基础上创造需求。购房需求与住房需求不是对等的，从购买力而言，购买力低的群体不一定没有住房需求，购买力高的群体也不一定有新的住房需求。因此，即使我县库存量足够7.2万人口居住，但在一定程度上也可能7.2万甚至更多人口买不起房，即供给不一定超出刚需。还有一种可能，即是这样的库存产品，不是7.2万甚至更多人口适销对路的产品。所以对我县而言，商品房供给侧改革，主要是产品结构改革：以开发高层、小高层为主，适度兼顾多层的比例；以开发中大户型为主，适度兼顾小户型的比例；以开发刚需为主，适度兼顾投资型比例；以开发商品房为主，适度兼顾保障房和征收安置房的配建比例；以开发中档为主，适度兼顾高档比例，从而适应多元化的购（住）房需求。所以今后的供给侧创新，从规划、土地出让时就要设置条件，加以引导，保障推动，形成供给灵活、需求多样的产销态势。

（三）政策保驾。一建议将公积金扩面工作列入部门和镇区考核内容，对目标任务进行分解，并定期进行考核；要建立奖惩措施，设立公积金扩面工作专项资金，对扩面有功单位和个人进行表彰奖励，对进度滞后的或工作不力的地区和单位要限期整改，对拒不建立公积金制度的，依法严格查处，列入征信黑名单；要定期或不定期开展专项检查和通报。二编制棚户区改造规划，配套棚改安置措施，突出货币化、市场化安置办法，切实发挥棚改安置在去库存中的积极作用。三制订农业人口和其它常住人口在城镇落户的推进措施，首先促进“人口城镇化”，增加刚性需求。四停建各类保障性住房，并提标扩面。将经济适用房“人均住房18 m2以下，人均年收入7080元以下”扩至人均住房20－25 m2，人均年收入1万元左右；廉租房实物配租将“低保、残疾、无房”扩至“低保、无房”。五出台“小产权”房处置办法。坚持“规划引领，分类指导，集中处置”；实行部门和镇区联手，明确镇区责任主体，切实提高“小产权”处置工作的效率。

总之，射阳县房价虽然降幅不大，但涨势艰难。有一点可以肯定，近年不会出现明显的大起大落。房地产市场属于充分竞争市场，市场供求关系的变化，决定房价的高低、涨落。今后的几年（或许在五年内），住房的投资性需求和投机性需求减少，住房消费趋于理性，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，商品房价涨幅将明显降低，并呈下降趋势。